שמאות בעסקאות גירושין – רגישות זה שם המשחק

בעת הליך גירושין, אחת הסוגיות המרכזיות היא חלוקת הרכוש המשותף – ובתוכו: נכסי נדל"ן.
דירה למגורים, נכס להשקעה, קרקע, משרד או כל נכס מקרקעין אחר – כולם מצריכים הערכת שווי אובייקטיבית ומדויקת, שתשמש בסיס להסכם חלוקה הוגן או לצורך דיון משפטי.

במקרים רבים, פערי תפיסה בין בני הזוג בנוגע לשווי הנכס יוצרים מתיחות, עיכובים ואף עימותים. כאן נכנס תפקידו של שמאות מקרקעין מקצועית– לספק הערכת שווי בלתי תלויה, מבוססת, ומובנת לשני הצדדים.

מהי שמאות בעסקאות גירושין?

שמאות בעסקת גירושין נועדה לקבוע את שווי השוק של נכס מקרקעין המוחזק במשותף, לצורך חלוקתו או קניית חלקו של אחד הצדדים על ידי הצד השני.

ההערכה נדרשת לצורך:

• איזון משאבים בהתאם לחוק יחסי ממון
• גיבוש הסכם גירושין הכולל חלוקת נכסים
• קביעת פיצוי כספי עבור אחד הצדדים
• הגשת ראיה לבית המשפט לענייני משפחה

באילו מקרים נדרשת שמאות גירושין?

• בבעלות משותפת על דירה או בית מגורים
• כאשר אחד הצדדים מבקש לרכוש את חלקו של השני בנכס
• כאשר יש מחלוקת על שווי נכס לצורך חלוקה
• בעת מימוש נכס והשוואת התמורה לשווי הנכסי
• כאשר אחד הצדדים טוען להפרש בערך בין נכסים (למשל: דירה מול קרקע)

מאפיינים ייחודיים של שמאות בגירושין

שלא כמו בהערכת שווי לצורכי מכירה, שמאות בעת גירושין נדרשת לגלות רגישות בין-אישית, נייטרליות מקצועית ויכולת להסביר לצדדים – ולעיתים גם לבית המשפט – כיצד חושב השווי, על סמך אילו נתונים, ובאילו גישות שמאיות.

מרכיבים אופייניים בשמאות זו:

• חישוב שווי שוק נכון ליום הבדיקה
• התייחסות לשווי ריאלי בשוק (ולא למחיר רגשי או עתידי)
• בדיקה תכנונית של הנכס והיתרים
• שימוש בהשוואת עסקאות דומות באזור ובנתוני שכירות רלוונטיים
• חישוב הוצאות מימוש (כגון מס שבח, תיווך או שיפוץ במידת הצורך)

סוגי שמאות בהליך גירושין

שמאות מוסכמת– כאשר שני הצדדים פונים יחד לשמאי מוסכם, שמגיש חוות דעת משותפת.
שמאות חד-צדדית– כאשר צד אחד מזמין שמאי, והצד השני רשאי להזמין חוות דעת נגדית.
שמאות מטעם בית המשפט– כאשר אין הסכמה, ובית המשפט ממנה שמאי מומחה מטעמו.

חשיבות השמאות בתהליך המשפטי

במקרים רבים, חוות הדעת השמאית היא הבסיס לקביעת ערך הנכס לצורך איזון המשאבים.
כאשר ההליך מגיע לדיון משפטי, השופט נשען על דוחות שמאיים – ולעיתים ממנה שמאי בעצמו. לכן, איכות הדוח, רמת הניתוח ואופן הצגת הנתונים עשויים להשפיע ישירות על תוצאת ההליך.